相続・遺言のことなら、東京の東京足立相続遺言相談センター(行政書士よこい法務事務所運営)にお任せください!
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親が亡くなって不動産を相続したが今はだれも住んでいないとか、財産分配の都合から不動産を処分して住んでいる人には別の場所に移ってもらいたいなど、相続した不動産を売却したい場合というのは少なくありません。ここではその為に必要な手続きと費用についてご説明します。
まず相続した不動産の名義が亡くなった方の名義になっている場合は、そのままでは売却できませんので、不動産の名義を相続人の名義に変更する必要があります(相続した土地建物などの不動産を担保にお金を借りたい方も同様です)。
そのために必要なのが遺産分割手続、すなわち一般的には相続人と相続財産の確定および遺産分割協議書の作成が必要となります。ここまでの手続でかかる費用は書類の取り寄せ費用や交通費などです。専門家に依頼した場合はそれに加えて報酬が発生します(当センターで代行する場合はこちら)。
なお不動産の処分について有効な記載のある遺言書がある場合はこれらの手続きを行わずに遺言内容に従った名義変更ができます(遺言内容と異なる処分ができるかどうかについてはこちら)。
次にその遺産分割協議に従ってその不動産の名義を変更することになりますが、これは法務局(登記所ともいいます。)での手続きになります。ここでは手続に必要な書類を集める費用のほか、登録免許税という税金が発生します。税額は不動産の固定資産評価額の0.4%、つまり1000万円の不動産であれば4万円です。専門家に名義変更手続きを依頼する場合は別途報酬が必要です。
なお不動産を売却してその代金を分けあうことにした場合、不動産の名義は代金を分けあう相続人全員名義にするのが分かりやすいといえます。しかしこうすると次の売却手続きで必要書類が膨れ上がり話が進みにくくなるので、相続人のうちの1人に代表として相続してもらって手続きを進めて売却代金を分配することにし、税金や経費については売却代金から差し引いたり相続人全員で負担し合うなどの方法が取られることもあります。
不動産の名義変更が済んだら、次は不動産会社などに不動産の売却を依頼するのが順序となります。といっても、売却方針が固まった時点で不動産会社に相談し、売主などを探してもらいながら不動産の名義変更のスケジュールを組むことができる場合もあります。
この不動産の売却ですが、相続人自身が買主を見つけてきて売ることもできます。しかし不動産は新車などと異なって「それしかない」物なので、後でトラブルが発生しないように充分に注意して取引を行って下さい。逆にいえば不動産会社などに払う仲介手数料(不動産価格の3%+6万円+消費税であることが多いです)は、そういったリスクを回避するための費用でもあります。
なお、不動産を売却した場合は譲渡所得税が発生することがあります。これが発生する場合は確定申告が必要になり、その税額を計算する際には一般的な計算式の他さまざまな特例の適用も検討しなければ損をしてしまうことになります。不動産会社に相談する際にはその辺のことも質問し、ある程度明らかにしておくとよいでしょう。
そして不動産の売却が終わったら、その収益を当初の約束通りに分配して手続きは終了となります。
このように見てくると、相続で不動産については売却して分配しようということになった時は、その不動産が「どれぐらいの期間を掛ければ、いくらで売れそうか、その場合の税金はどうなるか」の目安を付けることが望ましいといえます。売却の方向性が固まったのなら、亡くなった方がその不動産を入手した時の書類(権利書や売買契約書など)を探し出し、それをもっていくつかの不動産会社にあたってみるとよいと思います。
当センターではこういった面倒な調査や書類の収集を代行致します。また名義変更手続についても司法書士と連携しながらサポートさせていただきます。ご相談は無料ですのでお気軽にお問い合わせいただければと思います。
相続法改正の解説について、毎日新聞の取材に協力しました。
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