相続によって発生した空き家の活用～民泊という手段について

　民泊とは旅館やホテルと同じ「旅行者に有償で部屋に宿泊させる行為」であり、従来は旅館業法の許可を取らなければ行えない（行ったらその人は犯罪者です。）ものでした。つまり「民泊」という言葉は通称であり、正しくは通常の旅館業だったわけです。

　しかし昨今の外国人旅行者の増加を受けて、東京都大田区や大阪市などのごく一部の自治体がここ数年のうちに「民泊特区」となり、その地域内では旅館業の許可が無くても一定条件のもと、有償で部屋を貸し出す事業が可能になっています。

　そして2018年6月15日からは、上記の旅館業法や民泊特区に続く3つ目の枠組みとして「住宅宿泊事業」（以下、新法民泊といいます。）が全国で行えるようになります。この届出を行った部屋は新法による民泊として一定条件のもと、旅行者に有償で宿泊させることができます。

　監督官庁はこの届出を2018年3月15日から可能とする方針であることをアナウンスしました。空き家の活用方法を検討されている不動産オーナーの方には不動産活用の一つの方法としてご検討いただく価値があると思います。またこの届出については代表が行政書士である当センターで代行が可能ですので、ご検討にあたってはぜひお問い合わせいただければと存じます。

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　新法民泊には「家主滞在型」と「家主不在型」の2種類があり、「家主不在型」では「管理業者」に業務を委託する必要があります。そして「家主滞在型」と認められる条件がかなり厳しく設定されましたので、新法民泊の主流は「家主不在型」になると思われます。

　ここでいう「管理業者」とは監督官庁に所定の登録を行った者（法人を含みます。）をいいますが、この登録ができるのは不動産業の経験がある者や宅建業またはマンション管理業の登録がある者などとされました。よって新法民泊のメインプレイヤーは不動産オーナーの方と不動産業者の方になったと言えるでしょう。

　空き家などの不動産を新法民泊にするには「住宅宿泊事業者」の届出が、管理業者となるには「住宅宿泊管理業者」の登録が必要です。まずは多くの不動産業者の方が管理業者として登録し、その登録業者から不動産オーナーへ新法民泊の利用を呼び掛けていく流れができることが、新法民泊が定着するためには必要と思われます。

　「住宅宿泊管理業者の登録」も「住宅宿泊事業者の届出」も当センターの代表行政書士にて承ることができますので、興味をお持ちの不動産オーナーの方や不動産業者の方はぜひお問い合わせいただければと思います。

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　新法民泊は年間の営業日数が180日までと定められているうえ各自治体では地域によりさらに営業可能日数を制限しています。これは民泊新法が「空き家活用」を目指した制度であり、本格的な宿泊業を営む方は営業日数制限のない旅館・ホテル業の許可を取ることを想定しているからです。なお旅館・ホテル営業の許可取得要件も大幅緩和されます（無人営業が可能なケースもあります。）ので、高収益を目指す方はこちらの許可取得もご検討いただくと良いと思います。

　さて民泊新法の営業日数についてですが、これは「実際に宿泊させた日数」で数えてよいため、要は稼働率が最大5割ほどのホテル・旅館とお考え下さい。そして日本のホテル・旅館を含む宿泊所全体の稼働率は約6割に過ぎませんし、新法民泊は初期投資や経費が通常の宿泊所ほどは掛からないと思われます。

　そう考えると、現存する違法民泊で見られる「大家さんから部屋を借りて、業務は代行業者に丸投げして利益だけ抜く」といった3者が利益を得る方法では収支が合わなくなるケースもあるでしょうが、不動産オーナーの方が空き家で住宅宿泊事業者登録を行い、管理業務を住宅宿泊管理業者（不動産業者）へ委託するという形であれば、この2者にはそれなりの利益が見込めると思いますがいかがでしょうか？

　さらに下記のとおり2018年6月15日をもって違法民泊が集客手段を失い宿泊需給がひっ迫することが予想されるため、民泊および旅館・ホテルを不動産投資の一形態として検討する価値はあると考えています。お手持ちの不動産が民泊でなく旅館業法上の許可を得ることができる物件であればさらに大きなチャンスと言えると思います。

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　現在存在する民泊の多くは無許可で行われる違法民泊であるため、180日規制もなく消防法や建築基準法も守っていないと思われます。そういう業者が多数存在する以上、新法民泊は収益を出せないと心配される方も多いでしょうが、今後違法民泊は数を減らすと思われます。

　なぜならまず、観光庁がAirbnbを始めとするすべての仲介業者に「2018年6月15日までに適法性を確認できなかった民泊施設の情報をサイトから削除するように」との通知を出しています。これに従わない仲介業者は日本で事業継続できなくなりますので、違法民泊の情報は今後ネット上に表示されなくなるでしょう。違法民泊の集客はネットに大部分を依存していますので、客足の途絶えた違法民泊は存立できなくなるでしょう。

　次に観光庁は「民泊110番」というコールセンターを全国展開する予定です。ここで周辺住民の方などからの苦情などを一括受付して違法民泊の情報を特定し、各自治体と協力して違法民泊の摘発を行う予定です。なお京都ではすでにこの仕組みが稼働しており、一定の実績を上げているようです。

　これらの仕組みが稼働する2018年6月15日以降は違法民泊の存立が難しくなっていくと考えています。民泊110番が機能すれば違法民泊として提供している物件の情報を特定され摘発されるリスクが高まるでしょう。違法民泊の運営者として摘発されればこれは犯罪ですので前科が付き、副業として行っている方は懲戒免職の対象となり本業を失うかもしれません。さらに加えて旅館業法が改正されて違法民泊への刑罰も重くなっていますのでご注意ください。

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